Le crédit-bail (ou leasing) désigne un contrat de financement particulier employé dans le domaine professionnel pour disposer, puis éventuellement faire l’acquisition, d’un bien immobilier ou mobilier. Le contrat prend la forme d’un bail locatif à durée déterminée signé entre l’entreprise et un organisme de financement. L’engagement est assorti d’une option d’achat que le preneur peut choisir de lever à l’échéance. Il s’agit donc d’un montage hybride à mi-chemin entre la location longue durée et l’achat différé.
Le crédit-bail est une opération tripartite qui implique trois participants :
La caractéristique principale du crédit-bail réside dans l’existence d’une option d’achat au bénéfice du crédit-preneur, exerçable à l’issue d’une période définie contractuellement. Cette option permet au locataire de se porter acquéreur du bien en versant un montant dont sont déduits les loyers déjà acquittés.
Le cadre juridique du crédit-bail renvoie aux dispositions du Code monétaire et financier, art. L313-7 et suivants. Il encadre l’activité des établissements habilités à pratiquer le crédit-bail, définit la nature des opérations et fixe les règles relatives à l’option d’achat, à la durée du contrat et aux obligations conjointes des parties.
L’article L313-7 précise quelles opérations sont concernées :
Cet article du Code monétaire et financier définit le crédit-bail comme une opération par laquelle un établissement spécialisé donne en location un bien à un utilisateur professionnel, en lui reconnaissant une option d’achat pour tout ou partie de la valeur du bien tenant compte des loyers versés. Il mentionne le fait que seuls certains établissements de crédit ou sociétés financières dûment agréés sont en droit d’exercer cette activité.
Ce cadre juridique précise également que le crédit-bailleur reste propriétaire du bien pendant toute la durée du contrat de location. La propriété n’est transmise que lorsque le crédit-preneur exerce son option d’achat. Dans l’intervalle, l’utilisateur des locaux prend en charge l’entretien et les réparations, ainsi que les risques liés au bien. Il doit aussi s’acquitter des loyers selon le montant défini contractuellement.
De son côté, le crédit-bailleur demeure propriétaire du bien dont il peut reprendre possession en cas de défaillance du crédit-preneur.
L’option d’achat intégrée au crédit-bail permet à l’entreprise utilisatrice de faire l’acquisition du bien immobilier ou mobilier pour une valeur résiduelle généralement minorée par rapport au marché, les loyers versés durant la période de location ayant déjà amorti une partie des coûts du crédit-bailleur.
L’entreprise peut ainsi :
Le crédit-bail devient notamment un outil de financement stratégique pour les entreprises qui souhaitent développer leur patrimoine foncier sans mobiliser immédiatement leurs fonds propres. Dans ce cas de figure, le crédit-bail immobilier (CBI) porte exclusivement sur des immeubles à usage professionnel : bureaux, locaux commerciaux, bâtiments industriels, entrepôts logistiques, etc.
À l’échéance du contrat de crédit-bail, l’entreprise utilisatrice a trois possibilités :
Le crédit-bailleur est en droit de refuser l’acquisition s’il estime que le bien concerné ne peut pas faire l’objet d’une vente, par exemple si l’immeuble doit être remis en état ou si le matériel est devenu obsolète.