Cotisation foncière des entreprises

Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par les professionnels exerçant une activité professionnelle non salariée à titre habituel au 1er janvier de l'année d’imposition, quel que soit le statut juridique, le régime d’imposition ou la nature de l’activité. La CFE est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET) instaurée par la loi de finances pour 2010 en remplacement de la taxe professionnelle, aux côtés de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Cadre juridique de la cotisation foncière des entreprises

La CFE est régie principalement par les articles 1447 et suivants du Code général des impôts (CGI). Son régime juridique est complété par les instructions administratives de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) et par une abondante jurisprudence administrative et fiscale.

L’article 1447 du CGI définit le champ d’application de la CFE : sont imposables toutes les personnes physiques ou morales, ainsi que les sociétés non dotées de la personnalité morale, qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. L’habitude de l’activité est une condition essentielle : une activité occasionnelle ou isolée ne relève pas de la cotisation foncière des entreprises.

Territorialité de la CFE

La CFE est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains utilisés pour l’exercice de son activité au 1er janvier de l’année d’imposition. Toute modification de la situation immobilière (acquisition, cession ou abandon des locaux)postérieure à cette date n’a en principe aucun effet sur la cotisation de l’année en cours, les changements n’étant pris en compte qu’au 1er janvier de l’année suivante.

L’impôt est perçu au profit des communes et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI).Son produit varie donc sensiblement selon les territoires, chaque collectivité fixant son taux dans les limites légales fixées par le Code général des impôts.

La CFE est territorialement rattachée aux communes, mais son taux est très souvent fixé au niveau des EPCI à fiscalité propre. En pratique, chaque établissement dispose de sa propre base d’imposition, calculée en fonction des biens immobiliers situés dans la commune concernée.

Calcul de la cotisation foncière des entreprises

Contrairement à l’ancienne taxe professionnelle dont l’assiette intégrait la valeur locative des équipements et biens mobiliers ainsi qu’une fraction des salaires, le calcul de la CFE repose exclusivement sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour les besoins de l’activité professionnelle, au cours de l’année N-2. Cela concerne les biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, ateliers, hangars, parkings professionnels et terrains utilisés dans le cadre de l’exploitation.

Par exemple, pour calculer la CFE due au titre de 2025, on tient compte des biens utilisés en 2023.

Si le professionnel n’utilise pas de locaux ou lorsque leur valeur est très faible, la cotisation est établie sur une base d’imposition minimum dont le montant est fixé par la commune ou la collectivité locale. Dans ce cas de figure, le calcul se fait en fonction du montant du chiffre d'affaires ou des recettes réalisé en N-2, selon un barème encadré par la loi et révisé chaque année par la loi de finances.

Le montant final est égal au produit de la base d’imposition par le taux décidé par chaque commune ou par chaque EPCI. Il peut varier chaque année.

Ce recentrage sur le foncier est fondamental et fait de la CFE un impôt intrinsèquement lié à l’utilisation de l’immobilier d'entreprise.

La CFE est majorée d’une taxe additionnelle dédiée au financement des Chambres de commerce et d’industrie (CCI) et des Chambres de métiers et de l’artisanat (CMA), uniquement pour les entreprises qui dépendent de ces réseaux. Son calcul est assis sur la même base d’imposition et son taux est voté chaque année par la CCI régionale.

Exonérations et régimes particuliers

Le législateur prévoit plusieurs cas d’exonération temporaire ou permanente, de plein droit ou facultative :

Chiffre d’affaires annuel inférieur à 5 000 euros.
Première année d'activité, jusqu’au 31 décembre de l'année en cours.
Exonérations mentionnées aux articles 1449 à 1466F du CGI, par exemple : activités agricoles, artisans travaillant seuls ou avec leur conjoint, certains organismes sans but lucratif.
Les collectivités peuvent par ailleurs voter des exonérations temporaires dans le but de favoriser l’installation d’entreprises sur leur territoire, notamment dans les zones d’aide à finalité régionale (AFR) ou les zones franches urbaines (ZFU).

Notez que le micro entrepreneur est concerné par la déclaration et le paiement de la CFE.

Implications pour les acteurs de l'immobilier d'entreprise

Pour le professionnel de l’immobilier d’entreprise, la CFE représente un paramètre fiscal déterminant dans l’analyse des coûts d’occupation. Que l’entreprise soit propriétaire ou locataire de ses locaux, elle supporte la CFE dès lors qu’elle dispose effectivement des biens au 1er janvier de l’année d’imposition. En cas de location, le preneur est en principe le redevable de la CFE et non le bailleur, ce qui constitue un point de vigilance lors de la rédaction des baux commerciaux.

La maîtrise juridique et technique de la cotisation foncière des entreprises s’avère donc indispensable pour les professionnels. Ses modalités en font un levier fiscal à part entière dans la gestion et la valorisation du patrimoine immobilier.

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