Le droit de préemption est un délai légal débutant au moment où la vente immobilière est conclue, et durant lequel l’administration peut manifester son souhait d’acheter le bien pour un usage public. Ainsi, le vendeur doit respecter ce dispositif légal en laissant s’écouler cette période ou bien en acceptant la proposition de vente d’un acquéreur potentiel prioritaire sur la vente.
Néanmoins, quelques connaissances sur la façon dont est mis en œuvre le droit de préemption permettent de le contourner afin de vendre son bien immobilier professionnel dans les meilleures conditions possibles.
Le droit de préemption est une disposition légale issue d’un texte de loi, qui définit une convention entre deux personnes : le vendeur et l’acquéreur. Ce droit détermine une priorité d’achat pour un acquéreur potentiel : soit une administration (le plus souvent,la mairie dans laquelle est situé le bien), soit un particulier souhaitant développer un projet d’intérêt commun.
Le droit de préemption dispose d’une orientation particulière : il est pensé pour servir l’intérêt général. Applicable à tous les types de bien (immeubles, terrains nus, édifices etc.), il peut concerner différents objectifs, rémunérés et encadrés par l’article L300 du Code de l’urbanisme :
Bien que la visée principale du droit de préemption soit le respect du bien commun (construction ou rénovation de structures hospitalières, d’écoles, de gymnases ou encore de logements sociaux), il peut s’avérer nécessaire, pour le vendeur, de faire en sorte de le contourner pour respecter ses objectifs financiers.
Comme mentionné précédemment, le droit de préemption peut s’appliquer à un acquéreur privé comme public. Selon le cas, le droit de préemption ne renvoie pas au même encadrement légal.
Lorsqu’il est mobilisé par une administration publique, le droit de préemption peut s’appliquer sous la forme d’un(e) :
Dans le cas où un acquéreur privé souhaite bénéficier du droit de préemption pour formuler une offre d’achat auprès d’un vendeur, il peut avoir recours aux dispositifs suivants :
En France, le droit de préemption est naturellement inclus dans le processus de vente d’un bien immobilier. Lors de la vente, le propriétaire du bien la déclare en mairie par le biais d’un DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner). Cette déclaration est un formulaire permettant de préciser les conditions de la vente.
Dès la DIA, l’administration (ou l’acquéreur privé potentiel) dispose d’un délai de 2 mois pour faire part de sa décision d’acquérir ou non le bien immobilier. Si elle ne se manifeste pas durant cette période, cela signifie qu’elle n’a pas fait usage de son droit de préemption. Le bien peut donc être vendu à un tiers de manière classique. En revanche, si un acquéreur potentiel se manifeste via le droit de préemption, il doit alors respecter les conditions financières posées par le vendeur.
Bien qu’il soit courant de céder un bien à une instance publique à un prix inférieur à celui initialement souhaité par le vendeur (notamment pour réduire la durée du processus de vente), le droit indique que le vendeur peut saisir un juge d’expropriation pour aider les deux parties à trouver un accord sur le prix de vente.
Dans tous les cas, le vendeur du bien doit faire en sorte de faire valoir la DIA au moment de la mise en vente. L’existence de cette déclaration doit même être authentifiée par un notaire, qui précise les conditions dans lesquelles est vendu le bien.
Le droit de préemption étant naturellement inscrit dans l’acte notarié de vente d’un bien immobilier, il n’est pas possible de le contourner. Quoi qu’il arrive, ce délai légal doit être activé. Néanmoins, le vendeur peut exercer un recours pour contester une décision de préemption. Il doit pour cela la présenter au juge du tribunal administratif dont il dépend.
Pour être recevable, la demande de suspension du droit de préemption doit avoir lieu dans les délais impartis. Si elle mène à l’annulation du droit de préemption, le vendeur demeure alors propriétaire de son bien. Il ne peut pas pas opérer un transfert de propriété à un acquéreur tiers. Avant de céder son bien à un nouveau repreneur, il devra repasser devant le notaire pour signer une promesse de vente.
De son côté, l’acquéreur ayant utilisé son droit de préemption peut demander le versement de dommages et intérêts par le vendeur, dans le cas où un compromis de vente avait déjà été signé entre les deux parties.
Également appelé “droit de regard”, le droit de rétrocession permet au vendeur du bien de s’assurer que la raison invoquée par l’acquéreur pour utiliser son droit de préemption est bel et bien conforme aux objectifs déterminés par l’article L300 du Code de l’urbanisme. Il peut être utilisé dans les 5 ans qui suivent la préemption.
Par exemple, si une mairie a décidé de préempter la vente d’un immeuble pour le transformer en logements sociaux, le propriétaire d’origine peut s’assurer que le projet va effectivement être mis en œuvre. Il a alors recours à son droit de rétrocession. Si, dans ce cas d’exemple, aucun travaux n’a débuté après quelques mois, le vendeur initial peut demander à la commune de lui vendre à nouveau le bien.
Le droit de rétrocession peut aussi s’appliquer dans le cas où l’administration publique n’est pas parvenue à libérer le prix de la vente dans un délai de 6 mois après la signature du contrat de vente. Pour le vendeur, il s’agit d’un moyen de faire annuler le droit de préemption, qui demande néanmoins d’être attentif à la moindre erreur qui pourrait être commise par l’organisme public et remettre ainsi en question les conditions définies par le Code de l’urbanisme.