Le droit de préemption permet à une collectivité publique ou à une personne privée de se porter acquéreur d’un bien immobilier avant tout autre acquéreur privé. Ce droit doit être motivé par une mesure d'intérêt général ou de protection d’une zone naturelle.
Selon l’article L210-1 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption permet contractuellement à une commune, à un organisme délégataire de l’Etat ou à une personne privée de se substituer à un acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière (maison individuelle, immeuble, terrain). Le bien doit se situer dans une zone de préemption, en vue d’une opération d’intérêt public, de la préservation d’un espace naturel ou de la protection d’un locataire.
Le propriétaire est alors obligé de céder le bien au titulaire du droit. S’il répond aux conditions, un logement mis en vente pourra, par exemple, être préempté par la mairie en lieu et place d’un acheteur potentiel. Il peut notamment s’agir d’un immeuble tombant en ruines ou d’un terrain situé à proximité d’un site historique.
Sont néanmoins exclus les types de transactions suivantes :
La loi définit deux catégories de droits de préemption accordés en fonction du type d’acquéreur :
D’après l’article L211-1 du Code de l’urbanisme, seules les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) peuvent bénéficier du droit de préemption urbain (DPU). Il doit être institué par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement de coopération intercommunale.
L’objectif est de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, impliquant les les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.
Le DPU ne peut cependant pas être instauré s’il existe une Zone d’Aménagement Différé (ZAD) sur le territoire.
Les Zones d’Aménagement Différé (ZAD) sont déclarées dans un arrêté préfectoral. Il s'agit des zones spécifiques non aménagées qui sont destinées à accueillir un projet de développement territorial. D’après les articles L212-1 à L212-5 du Code de l’urbanisme, la loi accorde un droit d’acquisition d’un bien situé dans une ZAD pour un délai de six ans renouvelable, à compter de la publication de l'acte de création de la zone.
Afin de préserver les paysages et la biodiversité, le département ou le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres peut se porter titulaire du droit de préemption sur des Espaces Naturels Sensibles (ENS). Sous certaines conditions, la préemption peut même s’exercer en présence d’une construction, à l’exception des donations familiales. Pour plus de détails, se référer aux articles L215-1 à L215-24 du Code de l’urbanisme.
En cas de congé pour vente, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 donne la priorité au locataire du bien immobilier, loué vide. Le propriétaire décide alors de lui vendre à l’issue du bail. Le droit de préemption s’applique également dans le cas de première vente d’un ou plusieurs logement(s) après une subdivision de la copropriété.
Ce droit ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment.
Si un propriétaire prend la décision de vendre un bien immobilier situé dans une zone de préemption, il doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) aux éventuels titulaires (commune, établissement de coopération intercommunale ou locataire). Cette DIA doit être rédigé par un notaire et doit comporter les informations suivantes :
Cette notification fait office d’offre de vente. L’autorité préemptrice choisit alors d’acheter le bien ou d’y renoncer. Dans ce second cas, le propriétaire cède son bien à l’acheteur de son choix.
Après la notification, le délai de l’application de la préemption urbaine (DPU) ou au profit d’un locataire dure deux mois. Dans le cas d’un ENS, le délai peut se prolonger jusqu’à trois mois. Le titulaire éventuel peut alors accepter l’offre de vente ou bien proposer une offre à un prix inférieur. S’il ne se manifeste pas pendant le délai de préemption, il est considéré que le bénéficiaire renonce à son droit.