Risques sur le marché de bureaux au T3 2022 : des écarts importants selon la situation et la typologie des actifs

Les inflations monétaire et réglementaire font planer un risque de recul du volume des investissements dans l’immobilier tertiaire. Face à la remontée des taux obligataires, les taux de rendement devraient s’ajuster à court-moyen terme afin que l’immobilier conserve un niveau convenable de rémunération.

Il ne faut toutefois pas confondre ce risque avec une morosité inéluctable affectant l’ensemble du marché. ALEX BOLTON constate que l’instabilité géopolitique et la remontée des taux épargnent certains actifs. Des opportunités continuent de se présenter, et pour bon nombre de sociétés de service dont la trésorerie reste saine, l’investissement dans l’immobilier tertiaire conserve son intérêt.

Voici les marchés sur lesquels nous conseillons de temporiser et ceux sur lesquels il est possible d’agir fin 2022.

Les marchés sur lesquels nous constatons un ralentissement

En raison des nouvelles conditions de financement et de l’incertitude géopolitique, le marché core parisien semble se tendre. ALEX BOLTON constate une correction de l’ordre de 20 à 30 points de base, ce qui représente une baisse de valeur de 7 à 10% des actifs.

En région, en sus de la hausse des taux, les actifs anciens et ceux situés à l’écart des centres d’affaires sont impactés, respectivement, par le décret tertiaire et l’importance de l’offre.

L’immobilier demeure cependant la seule classe d’actifs immunisée contre l’inflation grâce à l’indexation et devrait par conséquent, sur plusieurs marchés de bureaux, conserver son attractivité.

Les marchés refuges

Malgré la hausse des coûts de construction et les nouvelles conditions de financement, la fréquence des opérations value add dans les quartiers d’affaires ne faiblit pas. Des acteurs, notamment les mutuelles et les compagnies d’assurance, disposent d’importantes liquidités à placer et maintiennent le volume des opérations à un niveau élevé.

Même chose en ce qui concerne les dossiers core en IDF, hors QCA, très prisés par les SCPI et les fonds anglo-saxons, bien que ces acteurs soient devenus particulièrement attentifs à la qualité et à la solidité des preneurs.

Le marché en région – dont la demande placée a pour la première fois, en 2021, dépassé celle de l’IDF – intéresse toujours très fortement les SCPI et les foncières privées compte tenu du ratio taux / risque qui reste bon par rapport aux marchés secondaires d’IDF. ALEX BOLTON constate en effet que les taux demeurent attractifs si l’actif est récent, sécurisé et bien situé.

Le rôle essentiel du conseil lorsque le marché est contrasté

ALEX BOLTON accompagne de longue date les investisseurs pour identifier les meilleures stratégies et les actifs correspondants. Les utilisateurs (locataires ou utilisateurs-acquéreurs) nous font également confiance pour trouver les locaux répondant précisément à leurs besoins. En période inflationniste, faire appel à une équipe ayant une connaissance fine de l’état du marché de bureaux peut s’avérer payant. Véritable partenaire, ALEX BOLTON est à l’écoute de vos projets et de vos questions.

Yves FERRE, Président d'ALEX BOLTON