16/02/2023
Faut-il investir sur le marché actuel ? - Interview d'Yves Ferré, président d'ALEX BOLTON, dans la Lettre M² de février 2023
Interview d'Yves Ferré, président d'ALEX BOLTON, dans la Lettre M² du mois de février 2023
Lettre M² : Le marché parisien, même s’il reste solide et attractif, est pleinement impacté par la hausse des taux.
Yves FERRÉ : Malgré cela, de nombreux investisseurs, avec des profils variés, recherchent activement des opportunités. Aussi bien les family offices que les institutionnels (SCPI, compagnies d’assurance, mutuelles, caisses de retraite) qui disposent de fonds propres n’hésitent pas à faire des propositions correspondant à l’environnement financier d’aujourd’hui, lesquelles sont acceptées dans certains cas. Ces profils très différents n’ayant pas ou peu recours à la dette sont par définition moins impactées par la hausse des taux.
Les investisseurs value add sont aussi à l’affût dans un marché parisien locatif très sain et toujours à la hausse. Nombreux sont ceux d’ailleurs qui choisissent de délaisser les adresses périphériques au profit d’un recentrage à Paris.
On constate enfin que la mise en retrait de fonds étrangers est quelque peu compensée par l’appétit d’investisseurs du Moyen-Orient qui profitent de la baisse de l’euro.
Lettre M² : Quid des vendeurs de bureaux à Paris ?
Yves FERRÉ : Tous les propriétaires n’ont pas choisi de renoncer à vendre en raison du contexte général. Pour ceux qui ont réalisé des plus-values substantielles ou qui considèrent que leurs actifs sont arrivés à maturité, l’arbitrage est dicté par le timing.
D’autres bénéficient de conditions de cession jugées favorables. A titre d’exemple, le 70 Boulevard de Courcelles, acquis en 2007 par Nueven pour 55 millions d’euros, a été revendu 75 à BNP REIM. Le Galilée-Vernet dans le 8e arrondissement quant à lui, loué à Dior (10 ans ferme) et restructuré en 2022, est vendu à moins de 3 % !
Par ailleurs il y a ceux, bien plus nombreux, qui ont simplement acté la hausse des taux et donc la baisse des prix. Leur analyse les conduit à penser que ces conditions de marché s’installent dans la durée et qu’il est opportun de vendre avant une éventuelle nouvelle hausse des taux.
Certains, enfin, arbitrent afin de se positionner sur de nouveaux actifs à l’issue d’un revirement stratégique.
Conseilleriez-vous d’investir sur le marché actuel ?
Yves FERRÉ : Nous le conseillons vivement pour une raison simple : dans un contexte de dépréciation, les acquéreurs peuvent bénéficier d’opportunités. Et parmi ceux qui négocient actuellement, nombreux sont ceux qui parient sur une baisse des taux à terme en vue de se faire refinancer à de nouvelles conditions. Ils bénéficieront également, à Paris, de la hausse probable des loyers revalorisés par les indices.
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Yves FERRÉ : Malgré cela, de nombreux investisseurs, avec des profils variés, recherchent activement des opportunités. Aussi bien les family offices que les institutionnels (SCPI, compagnies d’assurance, mutuelles, caisses de retraite) qui disposent de fonds propres n’hésitent pas à faire des propositions correspondant à l’environnement financier d’aujourd’hui, lesquelles sont acceptées dans certains cas. Ces profils très différents n’ayant pas ou peu recours à la dette sont par définition moins impactées par la hausse des taux.
Les investisseurs value add sont aussi à l’affût dans un marché parisien locatif très sain et toujours à la hausse. Nombreux sont ceux d’ailleurs qui choisissent de délaisser les adresses périphériques au profit d’un recentrage à Paris.
On constate enfin que la mise en retrait de fonds étrangers est quelque peu compensée par l’appétit d’investisseurs du Moyen-Orient qui profitent de la baisse de l’euro.
Lettre M² : Quid des vendeurs de bureaux à Paris ?
Yves FERRÉ : Tous les propriétaires n’ont pas choisi de renoncer à vendre en raison du contexte général. Pour ceux qui ont réalisé des plus-values substantielles ou qui considèrent que leurs actifs sont arrivés à maturité, l’arbitrage est dicté par le timing.
D’autres bénéficient de conditions de cession jugées favorables. A titre d’exemple, le 70 Boulevard de Courcelles, acquis en 2007 par Nueven pour 55 millions d’euros, a été revendu 75 à BNP REIM. Le Galilée-Vernet dans le 8e arrondissement quant à lui, loué à Dior (10 ans ferme) et restructuré en 2022, est vendu à moins de 3 % !
Par ailleurs il y a ceux, bien plus nombreux, qui ont simplement acté la hausse des taux et donc la baisse des prix. Leur analyse les conduit à penser que ces conditions de marché s’installent dans la durée et qu’il est opportun de vendre avant une éventuelle nouvelle hausse des taux.
Certains, enfin, arbitrent afin de se positionner sur de nouveaux actifs à l’issue d’un revirement stratégique.
Conseilleriez-vous d’investir sur le marché actuel ?
Yves FERRÉ : Nous le conseillons vivement pour une raison simple : dans un contexte de dépréciation, les acquéreurs peuvent bénéficier d’opportunités. Et parmi ceux qui négocient actuellement, nombreux sont ceux qui parient sur une baisse des taux à terme en vue de se faire refinancer à de nouvelles conditions. Ils bénéficieront également, à Paris, de la hausse probable des loyers revalorisés par les indices.
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