Alex Bolton

Point Marché 2/2009

Une demande placée en forte baisse et une augmentation du taux de vacance en 2009 en Ile-de-France

Etude de marché second semestre 2009 PARIS

Etude de marché second semestre 2009 HAUTS DE SEINE

Il a été commercialisé 1,8 millions de m² en 2009 sur le marché des bureaux en Ile de France. Aucun secteur géographique n’aura été épargné. Les transactions supérieures à 5 000 m² (-35 %) sont en nette baisse tandis que celles inférieures à 5000 m² résistent mieux avec une baisse de 16%. Ainsi, dans un contexte économique difficile, impactée par le recul de l’emploi tertiaire, l’absorption nette est une nouvelle fois négative.

Les grands utilisateurs libèrent bien souvent plus de surfaces qu’ils n’en consomment et les renégociations de baux ont fortement limité les mouvements. En effet, face à la forte progression de l’ICC depuis 3 ans, conjuguée à la baisse des valeurs locatives, certains utilisateurs ont pu bénéficier d’une révision du loyer si celui-ci a augmenté de plus de 25 % par rapport à celui fixé initialement. Au global, la demande placée affiche un repli de 24 % en un an.

La progression de l’offre immédiate est supérieure à 30 % en un an (3,5 millions de m² fin 2009). Cette tendance repose notamment sur l’accélération des libérations liée à la forte consommation de surfaces neuves en 2007 et 2008 (1 million de m² en moyenne chaque année). Par ailleurs, un grand nombre d’actifs neufs sont livrés et n’ont pas trouvé preneur en 2009. Ces immeubles, lancés à l’heure où les bonnes performances du marché « utilisateurs » laissaient entrevoir des perspectives de croissance de loyers positives, alimentent désormais un marché locatif en perte de vitesse.

Cependant, la tendance s’est inversée sur le segment de la construction neuve qui marque une inflexion significative (1 million de m2 en 2009 contre 700 000 m² livrés en 2010). En effet, entre fin 2008 et fin 2009, le volume d’offres de bureaux en cours de construction a diminué de 35 %.

Les promoteurs et investisseurs ne lancent plus d’opérations en blanc. La faiblesse de la production d’immeubles neufs a limité l’augmentation de l’offre à un an (+15 % en 2009) et dépasse 4,5 millions de m² fin 2009.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande a mécaniquement entrainé la baisse des loyers. Les loyers nominaux ont été impactés (entre 5 et 10 % selon les secteurs) ce qui ne s’est pas produit depuis cinq ans.

Ainsi, le loyer moyen de Paris QCA (Quartier Central des Affaires) a enregistré une baisse de 9 % courant 2009. Les bailleurs ont augmenté les mesures d’accompagnement pour maintenir un loyer nominal le plus élevé possible. La différence entre le loyer nominal et le loyer économique s’est élevée à 11 % en moyenne dans Paris QCA en 2009 représentant 2 à 3 mois de franchise par année d’engagement pour des transactions « prime ». Elle a atteint 15 % en moyenne à La Défense en 2009. Cette solution palliative à la baisse des loyers ne pourra maintenir son effet si la crise s’inscrit dans la durée.

L’année 2010 devrait être celle de la stabilisation des valeurs dans le QCA et celle d’un prolongement de la baisse des valeurs locatives en 1ère et 2ème couronne. Même si la croissance économique s’établissait à 1,5 %, elle ne devrait pas permettre de relancer la création d’emplois. L’absorption nette devrait donc être quasi nulle ou négative en 2010. Les mouvements resteront quant à eux limités par un environnement économique encore fragile et de nouvelles renégociations de baux devraient avoir lieu. Le volume de transactions de bureaux en Île-de-France devrait rester donc relativement stable en 2010 par rapport à 2009. L’offre à un an qui a marqué une pause dans sa progression au cours du 4ème trimestre 2009, devrait reprendre sa tendance haussière.