Une estimation peut être réalisée par comparaison en dégageant une valeur au m² à partir de mutations de locaux semblables. Cette méthode doit être totalement proscrite pour l’évaluation des bureaux et d’une façon générale pour l’estimation des locaux commerciaux.
Estimation par comparaison
La méthode par comparaison au mètre carré de surface utile est la plus adaptée et d’ailleurs la plus utilisée. Dans la méthode par comparaison, on utilisera plutôt la superficie libre utilisable de préférence aux autres superficies.
Illustration
Soit un immeuble de bureaux commerciaux d’une SdP de 1 000 m² comportant un rez-de-chaussée + 5 étages, d’une superficie utile globale de 750 m² et d’une superficie libre utilisable de 500 m². Prix de vente hors taxe : 2 000 000 €. Le prix ressort à 4 000 € le mètre carré libre utilisable.
Opportunité
La méthode d’évaluation par comparaison n’est utilisable que si l’expert dispose de termes de comparaison strictement semblables. Pour les bureaux donnés en location, on préfèrera la méthode d’estimation par le revenu.
Estimation par le revenu
Les mutations peuvent être rares sur un marché. En outre, il peut arriver que les acquéreurs achètent principalement pour investir et non pour utiliser eux-mêmes les locaux. C’est pourquoi les prix se déterminent également à partir de taux de rentabilité. L'estimation par le revenu (loyer) des bureaux occupés apparaît, en l’état actuel du marché, la méthode la plus pertinente.
Un taux indiqué par un professionnel est augmenté de 0,5% à 1% pour obtenir un taux brut, puis à nouveau de 0,5% pour obtenir un taux de capitalisation.