Dans les grandes villes, la transformation des locaux d’habitation en locaux commerciaux est réglementée. Il convient déposer une demande d’autorisation administrative préalable auprès de la mairie (articles L 631-7 et suivants du Code la Construction et de l’habitation) pour changer l’usage/la destination d’un bien immobilier. Ainsi, pour transformer tout ou partie d’un logement en local professionnel, il existe trois types d’autorisations : l’autorisation d’usage mixte, délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale ; l’autorisation de changement d’usage à titre personnel, délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local ; l’autorisation de changement d’usage à caractère réel, qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial. A l’inverse, la transformation de bureaux en logements doit être compensée par celle de logements en bureaux.
Compensation à Paris
À Paris, il existe plusieurs secteurs obéissant à des régimes différents. La compensation est dite renforcée dans les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 9e arrondissements, où la compensation attendue est de deux mètres carrés pour un mètre carré de logement supprimé (hors transformation en logements sociaux). La durée du traitement d’un dossier pour engager une procédure de cession de commercialité varie généralement entre six mois et un an. Il existe des exceptions au principe de compensation : pour les professions libérales réglementées, les rez-de-chaussée ou encore pour l’exercice d’une mission d’intérêt général, nul besoin de compensation pour effectuer un changement d’usage.
Etapes de l’achat d’un titre de compensation
L’achat d’un titre de compensation, aussi appelé « attestation de cession de commercialité », se fait en plusieurs phases.
Recherche
Tout d’abord, il y a la recherche de la compensation. Des sociétés expertes dans le domaine existent. De même, certains bailleurs sociaux transforment des bureaux en habitations ce qui leur permet de proposer des espaces (locaux) en compensation.
Achat
Vient ensuite l’étape de l’achat du titre de compensation. Le lieu où se situe le bien influe sur le prix. À Paris, les prix se situent souvent entre 400 euros et 3 000 euros par mètre carré.
Demande
La signature du titre de compensation est suivie du dépôt de la demande de changement d’usage. Pour pour les locaux de compensation, une autorisation d’urbanisme de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable) est obligatoire lors du dépôt de la demande.
Pourquoi changer la destination d’un bien immobilier
Cas généraux
Un changement de destination peut permettre de valoriser d’un bien et/ou de percevoir une indemnité
Pour le propriétaire d’un immeuble mixte
Cela peut permettre de simplifier la gestion de l’immeuble.
Pour une entreprise
Cela peut signifier s’agrandir sans avoir à changer d’adresse.