Lexique

Asset Management :
Gestion stratégique d’un portefeuille immobilier et des investissements réalisés dans le but de valoriser le patrimoine d’un ou plusieurs investisseurs.
Bail :
Défini par le Code Civil, un bail est un contrat par lequel une personne, physique ou morale, consent la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier à une autre personne contre une somme d’argent.
Bail Commercial :
Bail soumis à un régime juridique protecteur particulier relevant des articles L 145-1 et suivants du Code du Commerce. Il s’applique uniquement aux commerçants immatriculés au registre du commerce titulaires d’un bail dans un immeuble ou un local et propriétaires d’un fonds de commerce exploité. Ce statut confère au commerçant la propriété commerciale et donne vocation, entre autres, à deux droits : le droit au renouvellement ou le droit pour le bailleur de reprendre sa propriété à la fin du bail contre indemnités d’éviction.
Bail Construction :
Bail variant entre 18 ans et 99 ans obligeant le preneur, titulaire d’un droit réel, à édifier des constructions sur le terrain loué et à les entretenir sur toute la durée du bail. A l’expiration du bail, sauf s’il existe dans le contrat une clause de nivellement obligeant le locataire à démolir les constructions, ces dernières deviennent propriété du bailleur.
Bail Dérogatoire :
Bail prévu à l’article L 145-5 du Code du Commerce qui échappe au champ d’application protecteur du statut des baux commerciaux. Pour ce faire, il ne doit pas excéder la durée de 2 ans, sans quoi le bail devient statutaire et se transforme en bail commercial.
Bail d'Habitation :
Bail portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) qui engage le bailleur 3 ans au minimum. Le locataire peut renoncer au bail à tout moment, du moment qu’il respecte un préavis de 3 mois.
Bail Emphytéotique :
Bail variant entre 18 ans et 99 ans conférant au preneur un droit réel sur un immeuble sur toute la durée décidée. Une fois cédé, le bail emphytéotique peut circuler librement et sans contrôle d’un locataire à l’autre pendant cette durée.
Bail Professionnel :
Bail portant sur des locaux exclusivement à usage professionnel (autre que commercial, artisanal, industriel ou agricole), le preneur à bail y exerçant une profession libérale (médecin, avocat, dentiste…).
BBC :
Bâtiment Basse Consommation, label, voir RT 2012, HPE et THPE.
BREEAM :
BRE Environmental Assessment Method, pendant britannique du HQE français, certification datant de 1986 qui évalue la performance environnementale des bâtiments. Cette certification utilise une échelle de performance et délivre une note à chaque immeuble. Les différentes catégories sont : « pass », « good », « very good », « excellent » et « outstanding ».
CASH-FLOW :
Flux positif ou négatif de trésorerie généré par l’actif immobilier ; c’est la différence entre l’ensemble des recettes générées par un immeuble et l’ensemble des dépenses qui lui sont liées, soit le revenu net moins les dépenses afférentes au bien et au propriétaire.
CES :
Notion introduite par le décret du 29 décembre 2011 au Code de l’Urbanisme, le Coefficient d’Emprise au Sol correspond à une projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus. Il est limité par le PLU pour éviter l’étalement.
Clés en Main :
Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore au stade du projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice.
Compte-Propre :
Projet entrepris et réalisé pour les besoins propres d’une société, propriétaire ou non du terrain.
Congé du locataire – Bail 3/6/9 ans :
Par exploit d’huissier (clause d’ordre public).
Convention d'occupation précaire :
Convention qui relève du régime du droit commun des baux et échappe à celui des baux commerciaux. Sa durée est indéterminée et non quantifiable puisque l’occupation est incertaine : la convention prend fin immédiatement lors d’un événement donné extérieur aux volontés des parties et sur lequel les deux parties se sont mises d’accord à l’avance.
Copropriété :
Situation régie par la loi du 10/07/1965 et son décret d’application du 17/03/1967 ; régime unique et impératif s’appliquant à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote–part de partie commune.
CORE / CORE + :
Définit des actifs immobiliers bénéficiant d’une localisation géographique attractive et garantissant des rendements locatifs stables (qualité des locataires, durée des baux, faible taux de vacance et de rotation).
COS :
Défini par l’article R. 123-10 du Code de l’Urbanisme, le Coefficient d’Occupation du Sol détermine la densité de construction admise ; c’est le rapport entre le nombre de m² de surface de plancher ou le nombre de m² susceptibles d’être construits par m² de sol.
Demande Placée :
Nombre de m² commercialisés (vente/location) par les utilisateurs sur une période donnée.
Disponibilité des locaux (immédiate et future) :
Les locaux disponibles immédiatement sont des surfaces aujourd’hui vacantes et proposées à la commercialisation. Les disponibilités futures peuvent être certaines (projet en cours de construction, date de début de chantier connue ou libération certaine), probables (début des travaux après engagement d’un utilisateur, permis de construire déposé sans que le délai de recours ne soit purgé ou libération probable) ou éventuelles (intention de lancer un projet, projets à la visibilité faible, libérations éventuelles).
Droit d'Enregistrement :
L’enregistrement est une formalité et un impôt : il consiste en une formalité accomplie par un fonctionnaire public, le comptable de la DGFiP, qui après analyse juridique des actes ou des opérations constatées, conduit normalement à la perception d'un impôt. Il existe un droit d’enregistrement pour tout achat d’un bien immobilier à partir de la 5ème année après sa construction ou après sa 1ère cession si elle intervient dans cette période.
ERP (Etablissement Recevant du Public) :
désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (centre de formation, écoles, hôpitaux, crèches, …).
Etat des Locaux (Immeuble neuf, récent, restructuré, rénové ou ancien) :
Un immeuble neuf est un immeuble nouvellement construit, de moins de cinq ans, et n’ayant jamais été occupé. Il est fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Un immeuble récent a moins de 10 ans, n’a été ni rénové ni restructuré et a déjà été occupé. Un immeuble restructuré a fait l’objet d’une restructuration lourde justifiant le dépôt d’un permis de construire et un passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade. Un immeuble rénové a déjà été occupé et a fait l’objet d’une rénovation légère ne nécessitant pas l’obtention d’un permis de construire. Un immeuble ancien a plus de 10 ans et n’a été ni rénové ni restructuré.
Facility Management :
C’est le management et la réalisation intégrés d’un ensemble cohérent de services supports liés à l’immobilier, hors des activités du cœur de métier, pour le compte d’une organisation, par une entité unique interne ou externe spécialisée, dans le cadre d’un engagement qui précise les niveaux de performance à atteindre.
HPE ET THPE :
Labels créés dans le cadre de la RT 2012. Le label Haute Performance Energétique prévoit une réduction de 10 % de la consommation d’énergie primaire et le label Très Haute Performance Energétique une réduction de 20 %.
HQE :
Label français visant à intégrer chaque étape d’un immeuble, de sa construction à sa gestion, dans une problématique environnementale. La norme Haute Qualité Environnementale prend en compte 14 cibles différentes, 7 d’entre elles devant être remplies pour qu’un bâtiment obtienne le label.
ICC :
(INSEE base 100: 4 ème trimestre 1953) L’Indice INSEE du Coût de la Construction (ICC) est un indice trimestriel, base 100 au quatrième trimestre 1953, date de sa création. Il mesure l’évolution des prix en s’attachant aux travaux de construction.
IGH :
Immeuble de grande hauteur, supérieur à 50 mètres pour les immeubles à usage d’habitation et à 28 mètres pour les autres bâtiments, sujet à des normes strictes de sécurité.
ILAT :
Indice des Loyers des Activités Tertiaires, indice créé par la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit. Il est constitué d'indices représentatifs du niveau : des prix à la consommation, des prix de la construction neuve et du produit intérieur brut en valeur.
ILC :
L’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux est calculé par l’INSEE et constitué d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, des prix de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail.
Immeuble Dernière Génération :
Immeuble neuf ou restructuré à l’architecture moderne, aux équipements performants et à l’aménagement de qualité.
Investisseur Institutionnel :
Organisme qui collecte l’épargne des particuliers et place leurs fonds sur les marchés dans un but de valorisation.
IRL :
L’Indice de Révision des Loyers correspond, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat (article 9), à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois.
Lancement en Blanc :
Construction lancée sans location ou vente préalable à un utilisateur.
LEED :
Leadership in Energy and Environmental Design, pendant américain du HQE français, système de 1998 standardisant les bâtiments à haute qualité environnementale en évaluant leur performance énergétique, leur consommation d’eau, leur chauffage, la provenance de leur matériaux et la réutilisation de leur surplus. Les différents types de label LEED sont : « platine », « or », « argent » ou « certifié ».
Loi Hoguet :
Fixe les conditions d’exercice des professions d’agents immobiliers de mandataires en vente en fonds de commerce et d’administrateur de biens.
Loyer "PRIME" :
Depuis 2001, le loyer « prime » correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m².
OPCI :
Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier, non coté, qui draine l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers et composé au moins de 60 % d’actifs immobiliers et de 10 % de liquidités ou instruments financiers.
Partenariat Public-Privé :
Les contrats de partenariat sont des contrats administratifs par lesquels l'Etat ou un établissement public de l'Etat confie à un tiers, pour une période déterminée en fonction de la durée d'amortissement des investissements ou des modalités de financement retenues, une mission globale relative à la construction ou transformation des ouvrages ou équipements, ainsi qu'à leur entretien, leur maintenance, leur exploitation ou leur gestion, et, le cas échéant, à d'autres prestations de services concourant à l'exercice, par la personne publique, de la mission de service public dont elle est chargée.
Pleine-propriété :
La pleine propriété est l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété, soit la capacité de jouir d’un bien immobilier tout en étant propriétaire de ce bien.
Pré-commercialisation :
Engagement d’un utilisateur pour la location d’un immeuble plus de 6 mois avant la livraison.
Pré-commercialisation :
Engagement d’un utilisateur pour la location d’un immeuble plus de 6 mois avant la livraison.
Projet "en gris" :
Chantier prêt à débuter ; l’ensemble des démarches préalables au lancement de l’opération est déjà réalisé et il ne reste plus que la construction en elle-même.
Property Management :
Ensemble des conseils et des services pratiques permettant d’administrer et de valoriser un patrimoine immobilier sur la durée (gérance, syndic, gestion technique, gestion des travaux…).
RIE :
Restaurants inter-entreprises
RT 2012 :
La Réglementation Thermique 2012 limite la consommation en énergie primaire des bâtiments neufs à 50 kWhEP/(m².an) maximum en moyenne (ce chiffre peut varier selon le climat et l’altitude de la région concernée). Ce seuil correspond à la consommation maximale selon le label BBC qu’il rend ainsi obligatoire. La RT 2012 a pour but de susciter une évolution technologique et industrielle pour le bâti et ses équipements, un très bon niveau de qualité énergétique du bâti et un équilibre technique et économique entre les énergies utilisées pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
SCPI :
Société Civile de Placement Immobilier, société d’investissement de placement collectif avec pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, faisant appel à l’épargne publique, et composée d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers.
SHOB :
Définie au premier alinéa de l’article R. 112-2 du Code de l’Urbanisme, la Surface de plancher Hors Œuvre Brute d’une construction « est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction. » La SHOB comprend l’épaisseur des murs. Elle est remplacée depuis mars 2012 avec la SHON par une seule et unique surface dite surface de plancher.
SHON :
Définie au troisième alinéa de l’article R. 112-2 du Code de l’Urbanisme, la Surface de plancher Hors Œuvre Nette d’une construction est égale à la SHOB de cette construction après déduction, entre autres, des surfaces de combles et sous-sols non aménageables (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre ou locaux techniques), des surfaces de toitures-terrasses, balcons, loggia et surfaces non closes de RdC et des surfaces aménagées à usage de parking. Remplacée depuis mars 2012 avec la SHOB par une seule et unique surface dite surface de plancher.
SIIC :
Société d’Investissements Immobiliers Cotée ; elle acquiert, construit et gère un patrimoine immobilier locatif pour le compte de ses utilisateurs.
SUB :
La Surface Utile Brute ou surface balayable sert de référence pour le calcul du loyer et est inscrite dans le bail. Elle ne possède pas de définition réglementaire délimitant précisément ses contours mais correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux et dégagée de toute emprise.
SUN :
La Surface Utile Nette permet d’établir la surface réservée aux espaces de travail.
Surface de Plancher :
La surface de plancher remplace depuis mars 2012 dans le cadre du Grenelle II la SHOB et la SHON ; c’est une surface unique qui correspond à l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, et calculée à partir du nu intérieur des façades (et non extérieur, comme avec a SHOB et la SHON).
Taux d'Actualisation :
Le taux d'actualisation est utilisé pour déprécier des flux futurs et déterminer leur valeur actuelle c'est à dire leur valeur à la date d'aujourd'hui. La valeur donnée au temps étant le fondement de l'actualisation, ce taux est toujours positif.
Taux de Capitalisation :
Rapport entre le revenu de l’immeuble et le montant réellement perçu par le vendeur, c’est-à-dire sa valeur vénale hors droits.
Taux de Rendement Net Immédiat :
Rapport entre le revenu net de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur en y incluant les frais et droits de mutation.
Taux de Rentabilité :
Rapport du résultat au montant investi.
Taux de Rentabilité Interne :
Le taux de rentabilité interne (ou TRI) d'un investissement est synonyme du taux de rentabilité de cet investissement. En clair, c'est le taux d'actualisation pour lequel la valeur actuelle nette de l'investissement est nulle.
Taux de Vacance :
Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiatement disponible et le parc total de bureaux existants (nous ne tenons pas compte des immeubles non livrés).
Value added :
Caractérise un bien immobilier dont la valeur a été augmentée grâce à une gestion dynamique de l’actif (réhabilitation, rénovation, travaux ...) permet l'augmentation de la valeur des différents biens immobiliers. Les rendements sont généralement plus élevés que pour un actif Core ou Core +.
VEFA :
Vente en Etat Futur d’Achèvement : « achat sur plan ». La VEFA est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le constructeur (ou promoteur) qui s’engage à construire sur un terrain qui lui a vendu un immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux par voir d’accession. Régi par la loi du 3 Janvier 1967.
Vente en Bloc :
Vente d’un immeuble dans sa totalité à un même acquéreur avec souvent un objectif de plus-value lors d’une revente par lots.
Vente par Lot :
Vente d’un immeuble lot par lot.
Vente Utilisateur :
Vente d’un local destiné à l’utilisation finale de l’acquéreur (il ne met pas le bien en location).
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